房地产政策调控将成为一种常态

2009年12月,政府密集出台了一系列遏制房价过快上涨的政策。12月9日,国务院常务会议通过的若干政策为2010年的房市确定了基调:一方面支持住房的自住和改善需求;一方面抑制投资性购房。12月17日,五部委联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,对土地出让的收支管理进行了规范,明确开发商“首付比例不得低于全部土地出让款的50％”。

种种迹象显示,调控政策已瞄准楼市泡沫。可以预期,如果国内楼市泡沫继续以2009年的速度膨胀下去,数年内房地产市场出现崩溃的局面将难以避免。

我们预计,2010年房地产市场的政策调控将进入一种常态。但对于中国房地产市场来说,历来就有“一收就死,一放就乱”的传统,如何把握好调控的力度、调控的时机才是关键。我们认为,在正常的政策调控中,除了收紧流动性、物业税试点、改革土地拍卖制度、打击开发商非法囤地以及捂盘行为之外,加大保障性住房的供给才是根本之道。

在政策调控之下,我们预计2010年房地产市场将处于调整过程中,部分过热区域的房价出会现阶段性的回调。但由于造成房价快速上涨的因素,如供应偏紧、刚性需求、投资性置业、产业转移、通胀预期等的存在,2010年楼市回调的幅度会比较小,但全年的成交总量料将难与2009年绝地反弹的交易行情比肩。

此外,我们认为政策调控将对2010年的房地产投资增速有一定的负面影响,但影响不会太大:1、2009年下半年商品房供求矛盾突出,供求缺口大,而随着价格的上涨,开发商开始加快了施工进度;2、由于2009年期房销售剧增,期房销售将推动2010年房地产投资增长。从期房销售与房地产投资的增速关系来看,我们预计2010年房地产投资增速将回归至过去十年来的平均值,即22％左右。

可以预料的是,房地产市场的调控将对A股市场带来深远的影响。在国内,房地产投资占固定资产投资的四分之一,对GDP增长贡献度超过2％,与其相关行业超过60个。我们认为,在A股市场中,如果房地产板块受压,其影响不仅仅在房地产板块本身,它还将影响到一大批相关的产业,例如,钢铁板块、建材板块、水泥板块、化工板块、工程机械板块,甚至是家电板块都会受到影响。

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