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政策频出欲解困局 钢市冷暖“楼”先知

今霜降，秋之最后节气，意味着寒冬即将到来。对于持续降温的楼市而言，又将过一个怎样的冬天？

前三季度楼市降温明显

国家统计局近日发布的前三季度房地产数据显示，全国房地产开发投资累计增速连续第9个月回落。此外，房屋新开工和销售等指标也全面走弱。虽贵为传统金九旺季，然季节性利好亦未给销售带来反弹。

房地产投资增速连创2009年8月以来新低。国家统计局数据显示，2014年1-9月份，全国房地产开发投资68751亿元，同比名义增长12.5%（扣除价格因素实际增长11.7%），增速比1-8月份回落0.7个百分点（见图1）。其中，住宅投资46725亿元，增长11.3%，增速回落1.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.0%。房企融资环境尚未改善，资金压力依然较大，导致投资意愿持续降低。

图1 房地产开发投资、销售、新开工增速走势

（数据来源：钢联云终端）

据了解，房企资金来源增速进一步下滑。1-9月份，房地产开发企业到位资金89869亿元，同比增长2.3%，增速比1-8月份回落0.4个百分点。其中下滑原因主要是银行贷款出现2%的幅度下降所导致,企业仍面临较大资金信贷压力。

此外，1-9月份，房地产开发企业土地购置面积24014万平方米，同比下降4.6%，降幅比1-8月份扩大1.4个百分点；土地成交价款6781亿元，增长11.5%，增速回落1.3个百分点。这将对明年的房地产开发投资造成很大影响。

金九传统旺季，销售未实现反弹。1-9月份，商品房销售面积77132万平方米，同比下降8.6%，降幅比1-8月份扩大0.3个百分点。商品房销售额49227亿元，同比下降8.9%，降幅与1-8月份持平。而与此同时，房价跌势仍在继续。中指院数据显示，9月全国100个城市（新建）住宅均价跌幅扩大，按月下跌0.92%，为连续5个月下跌，跌幅较上月扩大0.33个百分点。9月底，央行出台的新房贷政策对改善性需求有一定提振，然对投资的影响存在滞后效应。

房屋新开工面积虽仍呈现负增长，不过降幅继续收窄。1-9月份，房屋新开工面积131411万平方米，下降9.3%。降幅环比上月收窄1.2个百分点，单月同比下降0.2%,单月环比上升5.4%,呈现企稳趋势。由于销售未来存在好转可能，明年新开工会恢复正增长。

销售难好转，库存继续增大，创近5年新高。9月末，商品房待售面积57148万平方米，比8月末增加988万平方米。其中，住宅待售面积增加629万平方米，办公楼待售面积增加46万平方米，商业营业用房待售面积增加206万平方米。

政策频出欲解楼市困局

今年以来，楼市持续降温。以此为背景，全国各地开启楼市限购令“松绑”模式，46城中，仍在执行限购的城市就只剩下北京、上海、广州、深圳及三亚5城。各地先后松绑限购，并未产生明显效果。

9月30日，央行出台房贷新政，涉及“贷清不认房”、“最低7折利率”等优惠政策。随后三部门发文要求各地放松公积金贷款条件，这有利于激发市场需求（见表1）。

表1 两大楼市政策

政策内容

9.30

央行发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》

政府变化：二套房以上贷款由“认房又认贷”变为“认贷不认房”政策，同时，支持符合条件的房企进行银行间债务融资、MBS、REITs试点。

10.9

住建部、财政部、央行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，明确规定连续足额缴存6个月即可申请公积金贷款，且异地缴纳可合并计算。要求住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，提高首套自住住房贷款额度。

楼市利好带动钢市回暖 后市勿盲目乐观

楼市的低迷拖累经济和钢市。房地产行业是钢材市场的主要下游消耗行业，其疲软走势必然带来钢铁消费能力的下降。如今，在政策的推动下，房地产市场已出现积极的一面。受政策推动，楼市销售回暖，提振钢市信心。钢市也因此在经历8、9月的暴跌后，价格止跌翻红。截至10月22日，我的钢铁网钢材综合指数报111.5点，较上月上涨0.65%。

如果楼市持续回暖，势必会影响到钢铁行业，及其下游工程机械、家电等的需求。不过，楼市回暖程度尚待观察。我们也可以从统计局已发布的数据看到，楼市依然面临供过于求的局面，房企面临巨大的去库存化压力，且资金依旧紧张，房地产开发投资增速或仍将低位运行，进而影响到钢材相关的需求释放。此外钢市淡季临近，后期需求不可盲目乐观。

附录：影响2014年楼市那些新政

政策

1.13

国土部发布通知，我国将组建设不动产登记局为房产税推行扫清技术障碍

1.22

北京自住型商品房定性为共有产权，5年内不得转让

2.8

《北京市自型商品房销售管理暂行规定》发布，规定自住房交易细则，采取摇号方式

3.11

住建部住建部部长姜伟新称房地产将实行双向调控

5.12

央行与银监会要求银行不许暂停个人房贷

6.17

中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见

6.26

呼和浩特率先解除限购政策，拉开全国46个限购城市松绑大幕，至今仅5城坚守

8.26

北京发布《更新出让国有建设用地使用权基准地价通知》，市政府、市国土局可根据市场价格变化对基准地价进行局部更新

9.30

央行发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，限货松绑

10.13

关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知

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