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房地产未来30年发展趋势

发布时间:2021-01-07 09:58:31 阅读: 来源:铝箔纸厂家

摘要: 一年时间,房地产已经开始从下跌向上涨扭转,在一线城市房价持续大涨的带动下,越来越多的三四线城市也在去库存的过程中开始止跌回涨。

一年时间,房地产已经开始从下跌向上涨扭转,在一线城市房价持续大涨的带动下,越来越多的三四线城市也在去库存的过程中开始止跌回涨。

买不买房子,这又成了头疼的问题!

“此次降息(指10月24日降息)对于准备购房的个人和家庭来说是一个利好,在一定程度上减小了房贷压力。以100万元30年期房贷为例,按等额本息还款法,本次降息前每月还款5460元,降息后每月还款5307元,累计还款金额将减少55080元。”

连续六次降息,以去年11月22日降息后计算,月供从6092元降至5307元,降幅更是明显。回想2011年7月7日,商业贷款利率为7.05%,此后一路下调,目前仅4.9%,是这些年来房贷利率历史最低的时候。

1、除了降低购房者的房贷成本外,本次降息还将进一步降低了开发商的财务成本。开发商融资成本大幅度降低,融资途径也发生明显变化,这不仅降低了开发成本,而且还保证了多数开发商的资金链不断裂。

2、有专业人士认为,此次降息降准之后,如果市场反应平淡,不排除管理层再出台调整首付比例、二手房交易税费再减免、调整契税等政策,刺激购房者回到楼市来消费。再加上,年底前部分主要城市土地供应量放大,年末房地产投资将企稳回升。

3、“由于对楼市未来政策仍抱有很大期待,不少购房者仍在观望。”在此次降息之后,部分购房者认为或许政府还将会进一步出台楼市刺激政策,而多数开发商年底前又将面临完成全年销售任务的压力,这意味着年底前房价还有下调空间,因此暂缓购房计划持币观望。

4、随着全民买房时代的结束,以及房子投资功能的逐渐淡化,房子目前已经成为名副其实的‘鸡肋’。虽然今年整个市场环境都对购房者有利,但是很多购房者仍然在观望,年底前央行的这一轮降息降准,对于目前的楼市来说已经波澜不惊,市场的成本都降低了,楼市能否迎来“暖冬”,还有待市场的检验。

岁月如梭、时光荏苒,如果从1998年终结福利分房这个历史时刻为起点,中国房地产经历了十六年从起步、发展到反复调控的过程,也见证了无数人的“酸甜苦辣”。

无独有偶,一个国家经济与房地产行业的发展,都打上了时代的“烙印”,竟然有如此的相似性与必然性。我们以欧美、日本等国家房地产行业GDP、人口发展规律相比,找出共同的特性,推测中国房地产未来三十年的发展趋势与规律:

这个规律,我们将中国房地产发展概况为三个阶段:

1、起步至高速成长阶段:1998年~2013年,以“粗放式”管理为主;

2、成熟至稳步发展阶段:2014年~2025年,以“精细化”管理为主;

3、衰落至养老阶段:2026年~,以“专业化”管理为主。

无论如何,房地产行业作为民生行业与高端消费品行业,绝不会从地球上消失。但中国房地产发展当前面临的“一堆问题”到底该如何入手?眼下的中国房企何去何从?我们尝试用一张图片做慨括:

伴随着行业的发展与宏观调控,早期依赖土地溢价的开发模式逐步消失,未来伴随产品溢价、品牌溢价、高周转溢价模式即将到来。行业由原来普遍的粗放式经营管理模式逐步过度到标准化甚至精细化的管理模式。中国房地产行业在这样的大背景下,大势不可违。

那么,到底各环节显性的表现特征有哪些呢?我们逐一剖析:

一、“马太效应”彰显,强者俞强,中小房企生存空间加大甚至部分退出,“本土王”/“区域王”地位难以撼动

此点相信大家都能明显的感受得到。于是,大家都很担心另外一个问题:房地产行业是否会象传统行业那样过度集中?为了回答这个问题,我们先来看万科与北方某本土开发商两组年销售额数据(亿元):

接下来,我们以事实为基础来说明房企是否会完全“集中化”:

1、作为房地产“原材料”土地不能完全市场化,即不能完全实现土地市场“拍卖”自由竞争的格局;

2、供应商资源不能完全集团化,部分资源必须“就地取材”;

3、客户不会随意搬家,属地化客户资源注定了当地购买的大比例不会改变。

以上三点注定了房地产行业不会象传统行业那样过度集中,但不可否认未来行业会逐步集中,“本土王”/“区域王”依旧存在,虽然不能在百强中占有“一席之地”,但地位无法撼动。更多的是小型开发商将被迫采用“机会滚动式”开发或干脆退出行业。

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